近年来，房子不但成为了更多人的刚需，也成了部分人投资理财的一种媒介，随着房地产交易市场的火爆异常，交易过程中也频繁暴露出诸多乱象，比如因价格上涨而随意违约的卖方、一房多卖的现象也时有发生，但这些纠纷基本上发生在买卖双方之间，中介很少涉及其中。近日，刘一财就因为中介公司经理“戏精”附体，豪宅不但被骗没了，房款也打了水漂。

　　　　　　　债主催债　 网寻“猎物”

　　2013年的一天，丁大力的电话又跟往常一样响个不停，丁大力紧锁着眉头，在自己经营的房地产中介公司里不停地踱着步。无奈，电话铃声响了这波又来那波，丁大力终究还是硬着头皮按下了接听键，表情立马三百六十度大转弯，满脸堆笑，一副讨好的表情，“喂！刘总，不好意思，刚才正在接待客户，没能及时接听您的电话。”电话那端的刘茂生怒不可遏：“丁大力，你别跟我玩这套虚的，800多万的账说好一个月后还，这都过快俩月了，钱呢？我再给你最多一个月的时间，你要么给我提供抵押物，要么尽快还本金，否则一切后果自负！”“刘总，我是因为银行贷款流程出了点问题，您别急，我正在想办法。”还没等丁大力说完，刘茂生就挂断了电话。

　　原来，丁大力以公司资金周转需要为由，与张军发一起，先后从刘茂生那里借来资金800余万元，张军发的借款实际上也都交付给了丁大力使用。由于刘茂生和丁大力还存在其他的一些债务，后来双方就800余万元的债务做了债权公正。

　　放下电话，丁大力的心情更加沉重了，坐立不安，心想光靠目前的经营状况别说一个月了，一年后也还不上这些欠款。刚才与刘茂生的电话沟通中，刘茂生提到了“抵押物”，丁大力似乎想到了什么，他赶紧在网上搜索各类二手房买卖信息，突然，一个要卖别墅的信息映入眼帘。他思索片刻，心生一计，何不来场“独角戏”，以解燃眉之急呢？二手房买卖网上发布的信息，是刘一财要出售自己位于郊区的一栋别墅，房屋建筑面积600余平方米，房屋总价350万元。见到卖方急售房屋，丁大力心想机会来了。此时一场惊天骗局正在一步步的酝酿中，此刻的刘一财俨然已经成为了丁大力的“猎物”。

　　　　　　　　　　　　　 找来“演员”　合谋骗房

　　为了确保自己的计划万无一失，丁大力找来朋友张军发。丁大力对张军发说：“咱们一块向刘茂生借的款已经到期了，如果再筹措不到钱，我们可能都会有麻烦，我们必须要想个办法。我最近在网上看中一套别墅，但我不具备买房资格，现在只能用你的购房资格，费用方面嘛，都是我来出，你只要在卖主那里配合我一下就行。”随后，丁大力向张军发交代了怎样在卖方面前商讨价格及其他事宜。张军发心想只是借自己的名字买房，费用方面也不用自己垫付，幕后操作全有丁大力负责，不管房子能否买成，对于自己来说都没有任何损失，况且这么多年一直跟着丁大力干，丁大力对自己也不错，加上虽然自己没有实际使用借款，但毕竟自己在借条上签了字，将来刘茂生算起账来自己肯定逃不了干系，于情于理这个忙都应该帮一下。

　　就这样，张军发爽快地答应了丁大力。见张军发这么爽快地答应了自己的请求，丁大力高兴坏了，在他看来，自己一手策划的幕后大戏已经胜券在握了。于是他拿出手机，拨通了房主刘一财的电话。电话这头，丁大力告诉刘一财他是房屋中介的经理，现在有一位客人看中了他的别墅，价钱方面都好商量。听闻丁大力的介绍，刘一财也很高兴，自己在网上挂了许久的房屋终于有了出售机会，于是双方约好第二天在丁大力的房屋中介公司面谈卖房事宜。

　　第二天，刘一财如约出现在了丁大力的店里，而作为“买方”的张军发也早已在丁大力的店里等候多时。在这场价格谈判中，丁大力始终发挥着“主力军”的作用。丁大力向刘一财介绍张军发是搞工程的，是某建设工程公司的老总，殊不知，张军发实际上只是这个公司的法定代表人，这个公司实际上也没有正式运营，就是个空壳而已。这么介绍的目的，就是假装张军发有经济实力买得起这套别墅，以取得对方的信任；同时，丁大力还声称张军发在该别墅区有一套自己的别墅，购买刘一财的别墅是用于做公司的会所使用。张军发也顺着丁大力的介绍进行附和，声称自己是本市人，做建筑工程，自己有资金和实力购买这套别墅，由于他交友甚广、生意上的合作伙伴较多，购买别墅是为了将别墅改成高档会所，招待这些朋友。听闻他们的介绍，经过几轮的价格谈判，最终房屋价格定为320万元。为避免夜长梦多，丁大力当场促使双方签订了房屋买卖合同，同时拿出事先准备好的银行卡交给张军发，张军发离开公司片刻取回2万元定金，直接给付给刘一财，以示购房诚意。双方约定剩余房款318万元在房屋权属转移后的30个工作日内，由张军发交付给刘一财；契税、营业税、个人所得税等税费由张军发负担。丁大力提出，先由张军发支付2万元定金，并在合同签订后五日内到房屋权属登记部门将房屋权属登记变更到张军发名下。

　　因只是交付了定金，尾款没有交齐就办理房屋权属变更，刘一财还是有些担忧，对于这条约定，刘一财有些犹豫，他担心自己如果这么快协助张军发办理了产权过户，万一尾款无法在30日内支付，自己将遭受巨大的损失。丁大力见状赶快承诺说房屋权属变更后，房产证保存在他们公司，而且说他已经帮张军发贷了款，在30日内保证将剩余款项一并支付给刘一财，如果张军发不支付剩余房款，就不会将产权证给张军发；同时，丁大力说如果张军发没有能力支付剩余房款，由他经营的中介公司负责。想着有中介公司的承诺和保证，问题应该不会太大，此时的刘一财已经被丁大力和张军发的一唱一和迷惑住，最终签订了房屋买卖合同。

　　合同签订后，刘一财按照合同约定，五日内协助张军发到房屋权属管理部门办理了过户，此刻，房屋产权所人有正式变更为张军发。

　　　　　　　　　　　　　余款未兑现　房屋被查封

　　过户后次日，丁大力想着拖欠刘茂生借款800余万元及相应利息该还了，而且之前刘茂生也放下狠话，如果届时不能还钱，一切后果自负，他欠刘茂生的800余万借款已经进行了债权公正，如果自己不拿出点诚意来，刘茂生很可能直接去法院申请强制执行，自己目前又无力偿还，到时候自己很可能就会被纳入失信被执行人名单。想到这，他拨通了债主刘茂生的电话：“喂，刘总吗，是这样，我银行贷款那边确实流程出了点问题，您看这样成不，我有一套别墅，先抵押给您，担保的主债权金额为320万元。”电话那头，刘茂生听了丁大力的话，心想虽然抵押物的价值不足以偿还自己的借款，但有一点保障算一点，好钱不能赖要，就假装很勉强地 答应了。

　　听闻刘茂生答应了自己的提议，他立即指使张军发配合办理抵押手续，将别墅抵押给丁大力的债权人刘茂生，担保的主债权数额为320万元。因丁大力又陆续从刘茂生处借款，两年后，即2015年年初，丁大力指使张军发配合办理法律手续，再次将涉案房屋抵押给了刘茂生，担保的主债权数额为480万元。房屋被抵押后，因为丁大力一直没有偿还刘茂生的借款，于是刘茂生向法院申请查封了这套别墅。

　　签订房屋买卖合同后，由于刘一财还是对先过户后付尾款心存担忧，于是他也就多留了一个心眼，产权变更后，刘一财没有把钥匙给张军发，因为他没有支付剩余房款，所以房屋钥匙一直保存在自己手中，张军发也从来没有来过这个别墅。支付尾款的时间已经过去，但张军发没有在30日内支付剩余房款，每次索要尾款他一直推脱说最近资金紧张。无奈，刘一财找到丁大力，丁大力说他帮忙找张军发协调剩余房款的问题，丁大力说张军发工程款回笼紧张，等资金到位就给房款。一直到2015年6月，张军发也没有向刘一财支付购房款。刘一财心理开始犯嘀咕，于是他再次找到丁大力，丁大力担心自己的计谋败露，刘一财会将自己告上法庭，于是继续编织着自己的谎言。他再次将张军发找到公司，与张军发、刘一财三方又签订了一份出售转让协议，约定张军发未能支付剩余房款318万元以及违约金100万元，由丁大力经营的中介公司承担此款项，并于2015年8月10日之前支付。协议签订后，刘一财就催丁大力要钱，丁大力一直说公司没有资金进行推脱。此刻，刘一财已经意识到事情没有自己想象的那么简单了，他再也坐不住了。2016年3月，他到房管局查询自己所出售房屋的情况，查询结果一出，他如梦初醒，原来自己的别墅早已经被法院查封，而自己却一直被蒙在鼓里。刘一财除了悔恨，就是气愤。

　　　　　　　　　　　 谎言揭穿　 锒铛入狱

　　知道真相的刘一财怒不可遏，他甚至都不想再听丁大力、张军发二人的任何解释，一怒之下拨通了报警电话。接到报案后，公安机关立即开展案件侦查工作，公安机关经过侦查发现，这并不是一起普通的民事纠纷。2016年6月，公安机关将该案立为合同诈骗案进行侦查。2016年9月，民警将张军发抓获。经查发现丁大力有作案嫌疑，几日后，民警又将丁大力抓获到案。面对威严的法律，张军发很快交代了自己受丁大力指使合谋骗取刘一财别墅的事实。而丁大力仍然坚持说因为自己没有购房资格，借用张军发的资质购房是真实意思表示，没有虚构事实、没有隐瞒真相，由于购房后自己没有筹措到后续的资金，才导致合同无法履行。在房屋买卖过程中，自己支付了2万元定金和几十万元的税费，且在合同履行期间，自己并没有隐匿逃亡，而是一直与刘一财进行磋商，后来又与张军发、刘一财签订了补充协议，自己有明显的履行合同的意思表示，认为自己不构成犯罪。但在大量的铁证，以及张军发的陈述面前，丁大力的谎言再也编不下去了。最终，法院依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条、第五十二条、第六十一条、第六十四条之规定，判决被告人丁大力犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币十五万元，同时责令被告人丁大力退赔被害人刘一财相应经济损失。

　　法官说法：

　　区分合同纠纷与合同诈骗，应着重分析行为人有无非法占有目的。对非法占有目的的认定，应结合签订合同时是否采用欺骗手段、行为人有无履行合同的能力、是否有履行合同的实际行为、行为人对标的物的处置、对违约责任的态度等来综合认定。

　　具体到本案中，关于签订合同时被告人是否采用欺骗手段，丁大力在签订合同时隐瞒其是真实的购房人，其与张军发均没有履行能力的真相，作为中介公司负责人提供居间服务，导致被害人在交易过程中的风险倍增。对于具体的交易方式，丁大力辩称双方经过协商，一致同意采取“先过户，后抵押，再付款”的方式，对此，被害人予以否认。丁大力辩解的交易方式与二手房的交易习惯明显不符，此前被害人与张军发并不相识，在没有担保或第三方资金监管的情况下，采用此种交易方式与一般人对交易风险的预期和控制相悖，被害人在签订合同时对该种交易方式并不知情，结合被害人陈述和其他证据，可以证明丁大力购买涉案房屋的真实目的系用少量资金套取价值较大的抵押物，解决自身的债务问题，其对于剩余房款并无履行意愿。

　　关于具体的履行行为。正常的经济往来中，合同当事人在签订合同后有履行期望和积极的履行行为。而本案中，在超过合同约定的期限仍不能付款时，丁大力未及时向购房人披露真实购买人和自身的经济状况，也未说明涉案房屋已经被抵押给案外人的事实，对于合同的履行持消极对待、放任不管的态度。虽然丁大力支付了房屋交易税费，但剩余房款在长达三年的时间内未付，因此其支付税费并不能证明自身有付款能力和继续履行合同的意愿。

　　对于标的物的处置。在合同诈骗类案件中，行为人对标的物的处置可以在一定程度上反映其主观心态。经查，被告人丁大力未按照其辩解的方式及时向银行申请抵押贷款，反而在过户后次日即将涉案房屋抵押给案外人刘茂生作为其个人债务的担保，为该房屋设立巨额权利负担，导致涉案房屋被法院查封，被害人由此遭受重大经济损失。

　　对于被告人丁大力对违约责任的态度。签订的房屋出售转让协议对违约责任虽然有约定，但丁大力没有将涉案房屋已经被处分的情况告知被害人，在签订协议后也没有任何积极的履行行为。虽承诺赔偿，但未见诸行动。出售转让协议并不能证明丁大力有积极履行房屋买卖合同的意图，该协议系其继续实施诈骗的手段。

　　综上，被告人丁大力以非法占有为目的，在没有实际履行能力的情况下，隐瞒真相，以部分履行支付定金的方式，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应予刑罚处罚，对被害人造成的经济损失，依法应当予以退赔。

　　在此，笔者也要提醒房产交易的买卖双方，在房屋交易过程中一定要提高警惕，擦亮眼睛，不要因为急于出手或急于购买而成为骗子的“猎物”。

　　（文中人物均为化名。） 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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