2016年6月，樊女士与叶女士签订《房屋租赁合同》，双方约定，由樊女士承租叶女士的房屋用于开办超市并销售烟草。后因租赁房屋没有相关审批手续，无法办理营业执照，超市未能正常开业。樊女士遂将叶女士诉至北京市昌平法院，要求确认双方的租赁合同无效，叶女士返还租金并赔偿损失共计8万元。日前，昌平法院审理此案，依法判决双方签订的房屋租赁合同无效，樊女士获赔4000元。

　　　　　　　　承诺办证照未履行　出租方应赔偿损失

　　原告樊女士称，其与被告叶女士于2016年6月签订了房屋租赁合同，由樊女士承租昌平区X号房屋并用于超市经营。叶女士曾口头承诺房屋租赁手续齐全并负责办理营业执照、烟草专卖证等手续，但签订合同后叶女士却迟迟未办理营业执照。樊女士多次催促后，叶女士才告知营业执照根本办不了。然而，此时樊女士为准备超市开业，已对房屋进行了装修并采购了冰箱、LED灯、广告牌、货架、货物等。双方为此还曾发生肢体冲突。樊女士认为叶女士没有履行办理营业执照的承诺导致超市无法正常营业，所购货物只能放置库房中，遂诉至法院，要求法院判令双方签订的租赁合同无效，叶女士退还租金、押金共计2万元，并赔偿樊女士装修、设备、货物损失6万元。

　　　　　　　　 从未承诺办证照　何来退钱又赔偿

　　被告叶女士辩称，樊女士承租房屋已经将租金消耗，而樊女士一直没有交水电费，构成违约，按双方约定押金不予退还。至于樊女士采购的物品，因他们没有丧失价值，因此樊女士并没有任何损失。另外，叶女士提供了其与案外人袁某签订的房屋租赁合同，证明其对诉争房屋有使用权，房屋租赁手续齐全。叶女士表示自己从未承诺樊女士为其办理营业执照，只是协助办理而已。

　　　　　　　　　　　　租赁合同无效　双方二八分责

　　法院经审理后认为，当事人自愿订立的合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定的，否则无效。本案中，双方当事人均未提供证据证明诉争房屋是否取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因无相关审批手续而应属无效。虽然双方签订的租赁合同无效，但樊女士在双方约定的期限内实际控制并占有使用涉案房屋，应支付房屋占有使用费，因此，对于其要求叶女士退还租金的请求，法院不予支持。

　　另外，叶女士未能尽到如实告知樊女士涉案房屋的性质的义务，具有过错。但因樊女士以开办超市为目的进行租房，并且销售烟草，该行业对准入标准有严格的限制，但樊女士忽视了对租赁标的物的合法性进行必要审查。且若樊女士严格按照法律流程办理经营所需的相关手续，可在初期即发现涉案房屋没有规划审批手续，不具备开办超市的条件。因此，造成租赁合同无效以及因合同无效造成的投资损失，樊女士自身存在重大过错，应承担主要责任。

　　最终，法院判决原、被告签订的《租赁合同》无效，叶女士赔偿原告樊女士损失费4000元。

　　法官释法：

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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