王某购买张某房屋，办完产权转移后却发现房屋内仍有户口未迁出，故将其诉至法院求违约赔偿。张某则以王某拖延未办理房屋抵押登记手续为由反诉其支付违约金。近日，一中院院审结了该起房屋买卖合同纠纷案，支持了王某的诉讼请求。

　　王某与张某于2015年5月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定“出卖人应在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

　　当天，王某（乙方）还携张某（甲方）一同与北京中融信担保公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，并约定“乙方申请贷款应在房屋产权证核发之日起五个工作日内按银行或公积金管理中心相关规定，在丙方的协助下办理房屋抵押登记手续。乙方每逾期一日办理抵押登记手续，应按贷款机构核发的贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。”

　　当天两份合同签订后，双方均依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。后王某发现该房屋内仍有原户籍人的户口未迁出，认为影响了自己子女在此房屋落户上学的问题，故将张某诉至法院。虽然张某辩称自己对此不知情且早已无法与未迁出人取得联系，但王某在一审过程中提供的证据证明了张某作为出卖方没能在合同签订前详尽、确切的了解房屋涉及的户口问题，应承担相应违约责任。故一审法院判决支持了王某的诉讼请求，判令张某支付其违约金4万元。

　　一审判决后，王某、张某均不服，上诉至北京一中院。王某坚持要求张某支付自己违约金17.75万元，认为法院判令的违约金低于自己实际损失；张某则以王某拖延未办理房屋抵押登记手续，导致其不能如期收到房屋全款为由，反诉王某支付违约金3.18万元。

　　一中院院经审理认为，依据双方签订的存量房屋买卖合同之约定，张某应当在房屋所有权转移之日起3日内办理原有户籍迁出手续。经审查，争议房屋在本案诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某未履行该项约定义务，该行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。双方约定的违约金包括两部分，即逾期不超过15日的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日的，应自逾期超过15日起按日计算已付款万分之五的违约金。按日支付违约金的目的，是督促当事人及时履行合同。本案中，因考虑到张某现明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王某已将户籍迁入，法院将酌情调整张某应承担的违约责任。根据合同约定，张某迁出户口义务的履行期限是房屋所有权转移之日起3日内，王某办理房屋抵押登记手续义务的履行期限是房屋产权证核发之日起5个工作日。因此，王某作为后履行债务一方，其有权在张某的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝张某的履行要求。

　　据此，北京一中院终审改判张某给付王某违约金10万元，并维持了一审的其他判决。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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